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Beim Erwerb von Immobilien Grunderwerbsteuer mindern

Die Grunderwerbsteuer
Der Erwerb einer Immobilie löst i.d.R. Grunderwerbsteuer aus. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (in Bayern und Sachsen) und 6,5 % (in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen). In Zeiten steigender Immobilienpreise ist sie mittlerweile vielerorts zu einem gewichtigen Kostenfaktor geworden.

Keine Grunderwerbsteuer auf miterworbene sonstige Gegenstände
Umso besser, wenn sich an der ein oder anderen Stelle Steuern einsparen lassen. Dies ist z.B. der Fall, wenn zusammen mit einer Immobilie gebrauchte bewegliche Gegenstände (z.B. Küchenmöbel-/ geräte, MANDANTEN-INFORMATIONSBRIEF 4 Markise) mitverkauft werden. Insoweit fällt nämlich keine Grunderwerbsteuer an, wie das Finanzgericht Köln kürzlich feststellte.
Demnach gilt: 

  1. Werden zusammen mit einem Grundstück weitere Gegenstände veräußert, so ist der Aufwand für diese Gegenstände regelmäßig nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. 
  2. Wird in einem Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf die erworbenen Gegenstände vorgenommen oder werden Einzelpreise vereinbart, so sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen.
  3. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt wurde oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs gegeben sind. Einer einvernehmlichen Aufteilung durch die Vertragsparteien ist insbesondere nicht zu folgen, wenn sie nicht ernstlich gewollt ist und den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht entspricht, weil in erster Linie Gründe der Steuerersparnis für sie maßgebend waren.

Dokumentation und Nachweispflicht
Grundsätzlich hat das Finanzamt wie dargestellt einer Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag zu folgen. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Vereinbarung der Entgelte nicht angemessen ist. Da es sich bei solchen Anhaltspunkten um steuererhöhende Tatsachen handelt, obliegt es dem Finanzamt darzulegen bzw. nachzuweisen, dass sie auch tatsächlich vorliegen. Hierzu kann die Behörde nicht den Preis vergleichbarer ausgebauter Gegenstände auf Verkaufsplattformen im Internet heranziehen. Nicht zulässig ist auch der Rückgriff auf amtliche Abschreibungstabellen.

Das Finanzamt kann lediglich die Gegenstände in Augenschein nehmen, Fotos auswerten oder sonstige vorhandene Belege prüfen. Ggf. kann auch ein Sachverständiger herangezogen werden. Nur wenn sich anhand dieser Beweismittel für eine unangemessene Kaufpreisaufteilung Anhaltspunkte ergeben, kann von der Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag abgewichen werden.

Um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen bietet sich daher an, eine Inventarliste bezüglich der miterworbenen Gegenstände anzufertigen und Bilder von den Gegenständen zu machen. Etwaigen Zweifel des Finanzamts kann so wirksam entgegengetreten werden.

Beispiele für Gegenstände, die mit der Immobilie erworben werden
Beispielsweise können folgende Gegenstände zusammen mit der Immobilie erworben werden, ohne dass hierfür Grunderwerbsteuer entsteht:

  • Einbauküche 
  • Küchengeräte 
  • Möbel allgemein 
  • Markise 
  • Gartenmöbel 
  • Gartenlampe 
  • Baumaterialen auf dem Grundstück 
  • Heizvorräte auf dem Grundstück

Außerdem fällt keine Grunderwerbsteuer auf eine etwaige Instandhaltungsrücklage an.

Fazit
Werden zusammen mit einer Immobilie auch andere Gegenstände erworben, so ist darauf zu achten, dass der Kaufpreis bereits im Rahmen der notariellen Vereinbarung entsprechend aufgeteilt wird. Zusätzlich kann eine Dokumentation anhand einer Inventarliste und Fotos sinnvoll sein.